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    物業管理酬金制之—再論物業管理酬金制計提比例

    2018-11-29 11:46:45

      摘要:在上篇文章《物業管理酬金制之計提基數和計提比例》中,得出的結論之一為物業管理酬金比例的盈虧臨界點為14.1%,則物業管理酬金率應在15%以上,本文用實證分析的方法,以案例告訴大家如何理解和計算酬金計提比例及其相關思路,對酬金及確定酬金比例再次進行深入剖析。本文內容源自《住宅與房地產》2009年第10期。

      筆者曾于幾年前撰寫了一篇名為《物業管理酬金制研究之計提基數和計提比例》的文章,得出的結論之一為物業管理酬金比例的盈虧臨界點為14.1%,則物業管理酬金率應在15%起始。雖然調查結論是正確的,但是現在看來在適用性方面,是有一定局限性的,并不能對千差萬別的由不同項目所構成的不同公司具有操作上的指導意義。為進一步說明物業管理酬金比例到底多少才合適,本文在探討物業管理酬金由來及其與包干制比較的基礎上,用實證分析的方法,以假設的案例告訴大家如何理解和計算酬金計提比例及其相關思路,為大家在認識酬金及確定酬金比例時提供參考。

      一、酬金制、包干制收費模式的由來和現狀

      物業管理用提取酬金獲得收益的方式是伴隨著物業管理從香港引進的同時作為具體的操作方法之一引進的,整個八十年代,深圳物業管理在引進、學習、消化和發展中從來沒有異議,也沒有所謂的酬金制、包干制的概念和區別。當時,包括九十年代上半期,深圳的物業服務企業都是收取了業主的管理費,絕大部分用在業主身上和打理物業方面,物業公司只提取10-15%的管理者傭金,即今天所說的酬金,此外物業服務費當期沒有用完的部分,絕大多數物業公司也都能自覺把這個屬于業主權益的結余結轉到下年度物業服務費中,而很少有公司把它作為利潤據為己有。

      然而,物業管理引進初期樸素的學習、模仿和自覺執行酬金提取的方式沒有得到相應的制度保障和規范支持,加之特區發展太快,物業服務企業大量涌現。至1997年,深圳的物業服務企業和非企業的物業管理單位已有1400多家,出現了第一次物業管理機構成長的高峰。這種情況下,很多新企業沒能很好學習和規范應用酬金制的方式,而是用一般的會計準則和會計方法,把代業主使用的物業服務費作為了企業收入,形成了包干制的做法。

      由于包干制存在損害業主利益的可能性,不少企業又以“費用包干,自負盈虧”為由,不愿為廣大業主增加提供服務透明度的意愿和動力,久而久之,業主與物業服務企業之間信息不對稱的情況越來越明顯,矛盾與糾紛逐步出現并越來越深??梢哉f,物業管理計費包干制是物業管理發展初級階段,市場發育還不健全,人們尚未完全認清物業管理具有代理本質的情況下,出現的一種不規范做法。

      與包干制相比,酬金制從本質上體現了代理條件下獲取報酬的方式,所以在制度安排上就比較好的解決了許多問題,如較為健全的財務信息披露、賬目公開,有效得解決了信息不對稱、業主被動接受強制服務等問題,使業主能夠明明白白消費,從而更好地保護了業主的利益,降低了業主與物業服務企業產生矛盾和糾紛的可能。同時,物業服務企業的利益按收入總額的一定比例提取合理的酬金,也相應的保證了企業的利益,是個利在雙方的計費方式。

      二、實行酬金制存在的問題

      物業管理酬金制自上世紀50年代在香港誕生以來發展得很成熟,80年代我國內地引進物業管理,發展的這十幾年也證明是成熟的。從理論上講,物業管理酬金制是因為物業管理具有代理的本質,它可以充分解決雇傭雙方信息不對稱帶來的問題,然而我國內地的酬金制為什么自上世紀90年代后半期開始出現了問題呢?歸納起來,主要由以下幾個方面的因素造成的。

      (一)酬金制的會計方法沒解決。酬金制的會計方法至今是個懸而未決的問題。酬金制下收取的物業服務費不是企業收入,而是代管資金;酬金制下物業公司對小區的投入不是投資而是墊資,是要在一個合同周期計提收回,而不可能從長期的利潤回報的方式收回;同時小區的財務必須獨立核算,其收入減支出等于的不是利潤而是結余,且全體業主享有這部分結余的所有權;物業公司的收益是用各管轄的小區提取的酬金體現的,等等。所有這些,會計方法上并沒有一個規范來指導。

      (二)納稅方面的問題沒有解決,也就是說至今為止酬金制作為代理的本質沒有得到國家稅務部門的認可。稅務部門認為企業行為就必是經營,收費就是收入,收入就納營業稅,而且酬金提交物業公司又要再納一遍營業稅,形成二次納稅。甚至物業公司最后的利潤課以企業所得稅的同時,連屬于代業主使用上年度沒有使用完的結余也要強制課以所得稅。使得這種對業主和企業共利的特殊的計費模式始終得不到稅收體制上的保障。

      (三)酬金制計費方式下的基本操作制度不健全。酬金制下要建立管理預算制度、代管費用收支報告制度、物業服務費收支審計制度、多退少補機制和激勵機制等基本制度,這些制度是酬金制順利施行必不可少的配套辦法。這些辦法對物業服務企業具有一定的約束性,如果沒有行政強制或行業推行,沒有業主的支持和推動的,企業單方面是很難實施和操作的。

      (四)酬金計提基數和比例的問題沒有解決。深圳是內地物業管理酬金制的發源地,政府也曾制定過法規,可以說深圳曾經是法定酬金制。但是現在來看當時的規定沒能按市場機制規定一個合理的比例范疇,而是限制不能超過成本的10%,使得企業失去了議價的權利。即使規定現已失效,但由于十幾年來逐漸形成行規行約,造成了不管市場上物業服務費主動還是被動下降,收入總額是否減少,酬金率都不能上調的惡性結果,企業收益只能隨著收入減少而減少,生存壓力與日俱增。

      三、如何看待酬金率的適當提高

      物業服務企業是經濟實體,追求經濟利潤是極為正常的經營目標,然而,物業企業不僅因為較低的酬金率,不能獲得正常的經營利潤,還額外承擔了市政、計生、城建等多方面的社會責任和無償代供水、供電部分收費的責任和負擔。物業服務收費標準多年處于下降通道,與業主的協商議價機制無法建立,使得本身就低的利潤空間多次被擠占,企業生存屢屢遇險。加之近年來,物業管理進入了高成本時代,物業服務成本和收入“倒掛”現象愈演愈烈,物業服務企業竭力壓縮成本的同時,期待收入的適當提高。酬金率的適當提高將有利于推動物業管理行業的持續健康發展。

      (一)酬金率提高是保證服務質量的需要

      由于《勞動合同法》實施、CPI上漲﹑最低工資標準上浮等因素,物業企業勞動力成本大幅提高,加之近年來物業服務企業依靠共有部位開展多種經營彌補物業服務費不足的收入明顯減少,物業管理行業整體利潤偏低。在酬金率保持不變的情況下,物業服務企業平均利潤率處于下降態勢。企業利潤下降,表明企業的盈利能力在不斷削弱,必然導致其對相關服務內容的壓縮和對人力資源投入的緊縮。這些問題導致的結果就是企業對業主提供的服務達不到應有的標準,例如:對硬質外墻的清洗,按政府規定的標準一年應洗兩次,企業為節約成本可能變為1年洗1次,或2年洗1次,甚至多年都不洗;再如根據不同服務等級要求,大堂地面有拖抹﹑打蠟拋光和鏡面處理三個標準,成本激增后,企業只能降為一般拖抹的方式進行基礎保潔等。長此以往,小區的環境惡化、樓宇老化,城市風光都會受到影響。所以物業管理成本的上升不僅是減少企業利潤的問題,而且是牽扯到服務標準﹑業主利益﹑樓宇光鮮﹑城市美觀的重大問題。因此,要扭轉這種不利局面,首先就要從增強企業的盈利能力入手,并把這種盈利能力建立在物業管理主業的基礎之上。從這個角度而言,適當提高酬金率,不但是解決當前企業生存危機的必要手段,而且也是保證整個行業良性發展的一條重要途徑。

      (二)酬金比例市場化是趨勢

      酬金或酬金率多少才合適?物業企業和所有企業在經營目標方面是一致的,就是追求利潤最大化。但是這種最大化的追求并不是一廂情愿的,在追求利潤最大化的過程中存在幾個市場和政策的制約問題:一是追求的利潤目標與服務水平的適應性;二是提供的服務內容與業主的認可程度和接受能力的適應性;三是與市場上同類項目的橫向比較和相互競爭的適應性;四是與政府有關價格管理方面的政策和規范的適應性。

      不能認為提高酬金率就會使得亂收費抬頭,業主負擔加重。其實不然,在激烈的市場競爭條件下,市場調節機制會發生作用,當規定或常用的酬金比例下限過低時,往往會遏制產業的發展甚至消滅這個產業,而規定的酬金比例上限過高時,酬金折讓的情況就會發生。以證券業為例,以往證券交易酬金按固定比例收取,由于各證券商紛紛采用新技術,導致成本迅速下降,市場上證券商給客戶酬金折讓即“返傭”。于是,規定的酬金標準也就名存實亡了。所以,市場最終會在競爭中達到均衡,而物業管理酬金比例的市場化也將會是必然趨勢。

      (三)酬金比例多高不算高?

      筆者在《物業管理酬金制研究之計提基數和計提比例》一文中,隨機調查深圳若干家中等規模公司(管理面積在30萬,60萬,100萬和200萬平方米左右的)的財務數據,發現這些公司按10%計提的酬金總額,平均只能覆蓋這些公司本部管理費用總額的71%,若要達到保本點,則酬金比例應為14.1%。在此,我們可以再做一種模擬核算,求出假設的某一級物業服務企業在物業服務費及其相關收益中的盈利保本點和酬金計提比例的合適范圍。

      假設某物業服務企業人數800人,公司本部管理人員按總人數的3%-5%計,平均為32人,人均管理面積2500㎡,管理總建筑面積為200萬㎡,其中120萬㎡為多層住宅,平均物業服務費標準為0.7元/月?㎡;高層住宅80萬㎡,平均管理費為2.8元/月?㎡,提取酬金按深圳原規定最高界限10%,則:

      物業管理費年總收入=【(120萬㎡*0.7元/月?㎡)+(80萬㎡*2.8元/月?㎡)】*12=3696萬元

      年酬金=3696*10%=369.6萬元

      這369.6萬元是物業服務費帶來的公司收益,再設定該物業公司管理項目的停車場收入中的屬于物業公司收益部分=3696*15%*10%≈55萬元(15%是指,停車場收入相當于物業服務費收入的15%左右,再按10%酬金率計算),以及利用屬于業主權益的場地場所的多種經營收益=3696*5%*10%≈18萬(這類收益一般相當于是物業服務費收入的5%左右,亦按10%酬金率計算)。則物業公司的酬金總額=369.6+55+18=442.6萬元。

      再對成本進行核算。假設該公司設4個公司領導,人均10000元,6個部門負責人,人均7000元,22個公司各級職員人均4000元

      年總人工成本=(10000*4+7000*6+4000*22)*12=204萬元

      總人工成本占酬金總額的比例=204/442.6=46.09%

      辦公費用及其他成本=442.6*30%=132.78萬元

      稅費=442.6*10%=44.3萬元

      公司運作總成本=204+132.78+44.3=381萬元

      經營利潤=442.6-381=61.6萬元

      人均盈利=61.6/800=770元/人

      如果將酬金率提高為不同比例,則在非市場競爭情況下的假設結果計算為:

                  按10%計提   按12%計提   按15%計提   按18%計提

      管理費酬金    369.6萬      443.5萬    554.4萬     665.3萬

      停車場酬金      55萬          66萬      83萬       99萬

      其它收益酬金    18萬          22萬      27萬       33萬

      酬金總額       442.6萬     531.5萬     664.4萬    797.3萬

      經營利潤        61.6萬     114.9萬     194.64萬    273萬

      人均盈利能力    770元/人   1436元/人   2433元/人   3429元/人

      從以上假設可以看出,這個國家一級資質公司在深圳也屬于中型偏大的企業,在正常情況下不受任何影響可以有61.6萬的經營利潤,一旦出現收繳率降低、管理人員由于各種原因增加、最低工資標準上調等成本上漲因素,或者在管面積減少等任何降低收入或增加成本的情形,這個利潤將不復存在。如果這個公司管理面積只有150萬㎡或以下,酬金的絕對數是下降的,雖然人工、管理等成本的絕對數也會下降,但是這個下降是相對的,其成本比例肯定是升高的,如人工成本可能為50%-55%,辦公成本可能為28%或30%,結果是純利潤更小,因此,比假設模型中規模要小的企業更有必要提高酬金的計提比例。當企業的酬金總收入不足以支付所需成本,就出現了絕對虧損,當酬金總收入剛好支付所需成本而沒有利潤時,這就是盈虧臨界點。

      物業管理是我國最年輕的新興服務業,每個人的一生當中都不可離開,物業服務企業掌管著人們一生中最大宗資產,堪比銀行、證券公司管理著人們的金融資產、醫療行業肩負著人們的人身健康一樣重要,它絕不是一個普普通通的勞動密集型的一般競爭性行業,而是一個特別重要、非常特殊的行業,這樣重要的行業應得到與之地位相匹配的行業收益。



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